Wrigley-Deal: Bars und Dächer bekommen Eigenheimsteuerpausen
Willkommen in Wrigleyville: Heimat der Weltmeister Cubs – und einige der besten Angebote für Grundsteuern in Chicago.
Nehmen Sie Casey Moran's, eine der beliebtesten Bars im boomenden Viertel.
Vor zwei Jahren hat der Assessor von Cook County, Joseph Berrios, Casey Moran's von Gewerbe- in Wohnimmobilien umklassifiziert, nachdem sein Besitzer, Kevin Killerman, eine winzige Wohnung über der Bar geschaffen hatte. Das senkte Killermans Grundsteuern drastisch um 60 Prozent und sparte ihm bisher mehr als 110.000 Dollar.
Einen Block weiter hat Berrios eine zweistöckige Bar namens Trace ebenfalls als Wohneigentum eingestuft, obwohl ein Barkeeper dort sagt, dass es auf dem Grundstück keine Wohnungen gibt. Das hat seinen Besitzern in diesem Jahr mehr als 17.000 US-Dollar an Grundsteuern eingespart.
Und die Familie Ricketts, Eigentümer der Cubs und des Wrigley Field, hat Hunderttausende von Dollar an Steuern für 10 Wohngebäude, die als Wrigley Rooftops bekannt sind, gespart. Alle sind als Wohnimmobilien klassifiziert – obwohl ihre Dachtribünen-Geschäfte weitaus mehr Einnahmen erzielen als ihre Wohnhäuser, zeigen Aufzeichnungen.
Rund um das Wrigley Field konkurrieren Bars und Restaurants um Kunden. Aber wenn es um Grundsteuern geht, bewegen sie sich auf einem ungleichen Feld, wie eine Website-Untersuchung ergab.
Cook County ist das einzige County in Illinois, das Wohnsitze weniger besteuert als Gewerbeimmobilien. Diese Steuererleichterung wird auf Tausende von Gebäuden ausgedehnt, die sowohl Unternehmen als auch Wohnungen umfassen, was zu geringeren Steuerbelastungen für ihre Eigentümer führt – während der Rest der Steuerzahler des Landkreises gezwungen wird, mehr zu zahlen.
Nirgendwo ist dies deutlicher als in Wrigleyville, wo die Eigentümer einiger Gebäude in diesem Jahr nur 16.000 US-Dollar an Grundsteuern und sogar 175.000 US-Dollar gespart haben, weil sie mindestens eine Wohnung in Gebäuden haben, die hauptsächlich für Geschäftszwecke bestimmt sind.
Dies ist das Ergebnis eines Gesetzes, das das Cook County Board vor 17 Jahren auf Drängen des damaligen Assessors James Houlihan verabschiedet hat, um Kleinstunternehmen, die in Ladengebäuden in der ganzen Stadt und in den Vororten tätig sind, Grundsteuervergünstigungen zu gewähren – hauptsächlich Gebäude, die t größer als 20.000 Quadratmeter und haben nicht mehr als sechs Wohnungen.
Sie werden auf der Grundlage von 10 Prozent des geschätzten Wertes ihrer Immobilien besteuert – genauso wie der Eigentümer eines Bungalows oder eines Hauses auf zwei Ebenen in Chicago oder den Vororten von Cook County. Gewerbeimmobilien werden mit 25 Prozent des ermittelten Wertes besteuert.
Dies hat zu weit verbreiteten Ungerechtigkeiten für Immobilienbesitzer in Wrigleyville geführt, wo viele Bars mit dem höheren Gewerbesteuersatz besteuert werden, in einigen Fällen sogar, während die Bar nebenan nach der viel niedrigeren Wohnsteuerformel besteuert wird.
Die Sun-Times untersuchte die Grundsteuern von 65 Gebäuden mit Bars, Restaurants und anderen Geschäften rund um Wrigley Field. 32 davon hat der Gutachter als Wohngebäude eingestuft, weil sie mindestens eine Wohnung enthalten – die nicht einmal bewohnt werden muss, um die Steuervergünstigung zu verdienen.
Insgesamt zahlten diese 32 Immobilien in diesem Jahr 1,6 Millionen US-Dollar an Steuern – etwa 2 Millionen US-Dollar weniger, als sie bei einer Besteuerung als Gewerbeimmobilien gezahlt hätten, stellte die Sun-Times fest.
Wäre das Gesetz nie verabschiedet worden, wäre es unwahrscheinlich, dass die Eigentümer der Immobilien die vollen 2 Millionen US-Dollar gezahlt hätten, da sie zweifellos argumentieren würden, dass einige Teile ihrer Gebäude als Gewerbe- und andere als Wohngebäude besteuert werden sollten. Dennoch würden diese sogenannten geteilten Veranlagungen mehr Steuereinnahmen aus diesen Gebäuden generieren, als derzeit gezahlt werden, sagen Experten.
Zu den Anwesen gehören 13 Apartmentgebäude entlang der Sheffield- und Waveland-Alleen, wo die Fans auf die Dächer strömen, um den Cubs beim Spielen zuzusehen. In den letzten Jahren hat die Familie Ricketts 10 dieser Gebäude gekauft und in diesem Jahr 872.933 US-Dollar an Grundsteuern dafür gezahlt – etwa 1,3 Millionen US-Dollar weniger, als sie bei der Einstufung als Gewerbeimmobilien gezahlt hätten.
Das Dachgebäude mit der größten Grundsteuerrechnung gehört George Loukas, dem auch die berühmte Cubby Bear-Bar gehört und die Dachgebäude der Familie Ricketts verwaltet. Loukas zahlte dieses Jahr 188.756 US-Dollar Steuern auf seinem Dach. Es ist eines von nur drei Dachgebäuden, die als Gewerbeimmobilien und nicht als Wohnimmobilien besteuert werden.
Ein Unternehmen aus steuerlichen Gründen wie ein Zuhause zu behandeln, ist in der Umgebung von Wrigley Field so lukrativ, dass viele Vermieter mehr an ihren Grundsteuern sparen, als andere Unternehmen in der Nachbarschaft zahlen müssen, einschließlich Luis Auto Repair, das gegenüber dem Baseballstadion liegt.
Die Steuern der Karosseriewerkstatt haben sich in den letzten fünf Jahren verdoppelt, sodass der Besitzer Luis Resendiz eine viel höhere Steuerrechnung hat als viele der belebten Bars. Er droht jetzt, sein Eigentum zu verlieren, weil er in den letzten zwei Jahren seine Steuern nicht bezahlt hat und mehr als 78.000 US-Dollar einer Firma aus Atlanta schuldet, die seine rückständigen Steuern bezahlt hat.
Nur wenige Immobilienbesitzer in Wrigleyville würden die Ungleichheit bei den Grundsteuern diskutieren. Ich würde mich selbst ärgern, wenn ich mit Ihnen sprechen würde“, sagte ein Geschäftsinhaber einem Reporter.
Die Grundsteuern in der Nachbarschaft sind so stark gestiegen, dass Ald. Tom Tunney (44.) sagt, er rate Geschäftsleuten, seinem Beispiel zu folgen. Vor einigen Jahren beschloss er, sein Restaurant Ann Sather um einen halben Block in ein Ladengebäude mit Wohnungen im Obergeschoss zu verlegen, um seine Steuern zu senken.
Wenn ich mit Geschäftsinhabern spreche, habe ich versucht, sie über dieses Thema aufzuklären, sagt Tunney. Ich frage sie: ‚Können Sie oben eine Wohnung bauen?‘
Cook County verfügt über 13.984 Immobilien mit Ladenfronten mit nicht mehr als sechs Wohnungen. Achtzig Prozent davon befinden sich in Chicago und 1.087 in der Lake View Township, zu der auch Wrigley Field gehört.
Der Gutachter hat keinen Mechanismus, um die Existenz der Wohnungen in diesen Geschäftsgebäuden zu überprüfen, obwohl Berrios-Sprecher Tom Shaer sagt, dass das Büro häufig Kopien von Mietverträgen, Mietlisten und anderen Dokumenten von Gebäudeeigentümern erhält, die versuchen, den Gutachter davon zu überzeugen, dass ihre Immobilien viel wert sind weniger als die Kreisschätzungen.
Laurence Msall, Präsidentin von The Civic Federation, einer steuerpolitischen Organisation, stellt die Politik des Landkreises in Frage, einigen gewerblichen Immobilienbesitzern Steuererleichterungen zu gewähren, nur weil ihre Gebäude Wohnungen umfassen, und sagt, der Umzug schade allen anderen.
Jeder im Steuerbezirk wird für das Geschenk, das einigen Immobilienbesitzern gemacht wird, mit einem höheren Satz besteuert, sagt Msall.
Laut der Verordnung von Cook County hat der Gutachter jedoch keine andere Wahl, als Gewerbeimmobilien mit sechs oder weniger Wohnungen als günstigere Wohnkategorie zu klassifizieren, vorausgesetzt, das Gebäude ist weniger als 20.000 Quadratfuß groß.
Pete Silvestri, einer der Kommissare von Cook County, der dafür gestimmt hat, die Grundsteuern für die Ladenfrontgebäude, die auch Wohnungen enthalten, zu senken, sagt, dass die Verordnung niemals dazu gedacht war, Bars oder Dächern in Wrigleyville Steuererleichterungen zu geben. Silvestri, R-Elmwood Park, sagt, dass der Bezirksvorstand die Auswirkungen der Verordnung erneut prüfen sollte.
Dazu könnte eine tiefere Analyse der fast 14.000 davon betroffenen Immobilien erforderlich sein.
Nichts davon war die Absicht, sagt Silvestri. Es sollte Tante-Emma-Läden helfen, die versagten. . . um ihnen eine gewisse Grundsteuererleichterung zu verschaffen, um gegen diese massiven Entwicklungen anzutreten.
Ich kann Ihnen garantieren, dass niemand Dächer oder erfolgreiche Bars errichtet hat, sagt der Kommissar und schlägt vor, dass der Landkreis geteilte Steuerrechnungen ausstellt, damit die Gewerbefläche mehr besteuert wird als die Wohnfläche.
Killerman's Bar ist eines der wenigen Unternehmen, das weniger Grundsteuern zahlt als noch vor fünf Jahren, als die Cubs den letzten Platz belegten.
Der Besitzer mehrerer Bars auf der North Side, Killerman, war auch an dem Unternehmen beteiligt, das Bier in Lollapalooza verkauft. Er verbrachte mehrere Jahre damit, seine Grundsteuern für Casey Moran zu senken, indem er Berufung einlegte, um den Wert zu senken, den der Gutachter dem Grundstück in 3662 N. Clark St. beilegte, das nach Angaben des Landkreises 1,9 Millionen US-Dollar wert ist.
Sein Glück änderte sich vor zwei Jahren, als er Steven Pearlman anheuerte, einen Anwalt für Immobiliensteuer, der wie viele andere Anwälte, die bei Berriors Steuervergünstigungen beantragen, zum Wahlkampffonds des Gutachters beigetragen hat.
Pearlman reichte bei Berrios Dokumente ein, die besagten, dass Killerman eine kleine Wohnung über der Bar hatte, ein Raum, der einst als Lounge des Eigentümers genutzt wurde.
Diese Dokumente zeigen, dass eine Angestellte von Casey Moran die Wohnung für 700 US-Dollar pro Monat gemietet hat – ein Mietvertrag, der Killerman 51.751 US-Dollar an Grundsteuern sparte, nachdem Berrios das Anwesen von Gewerbe- in Wohneigentum umgegliedert hatte. Als Wohneigentum zahlte Killerman letztes Jahr 36.436 US-Dollar an Steuern, aber er hätte 88.187 US-Dollar bezahlt, wenn die Bar weiterhin als kommerziell eingestuft wäre, wie aus den Aufzeichnungen des Landkreises hervorgeht.
In diesem Jahr zahlte Killerman 39.834 US-Dollar statt 99.586 US-Dollar, was einer Ersparnis von 59.752 US-Dollar entspricht.
Als ein Reporter die Wohnung im dritten Stock des Türmchens der Bar besuchte, öffnete eine Frau die Tür und sagte, dort wohne niemand – und es gebe keine Wohnung. Dann schloss sie die Tür.
Killerman legte auf. Sein Anwalt antwortete nicht.
Einen Block nördlich von Casey Moran's bekommen die Besitzer von Trace, einer kleinen, zweistöckigen Bar, seit Jahren deutliche Ermäßigungen bei den Grundsteuern, weil das Anwesen als Wohneigentum klassifiziert ist.
Auf der Website des Gutachters heißt es, dass sich in dem 2.922 Quadratmeter großen Gebäude auf einem 2.100 Quadratmeter großen Grundstück vier Wohnungen befinden, obwohl es auf dem Grundstück keine sichtbaren Anzeichen für Wohnräume gibt. Außerdem sagte ein Barkeeper der Sun-Times, dass es dort keine Wohnungen gebe.
Die Immobilienbesitzer Nathan Hilding und Jason Akemann, die mehrere Restaurants in Chicago betreiben, antworteten nicht. Aber ihr Anwalt Peter Issac sagt, dass es auf dem Grundstück tatsächlich eine Wohnung gibt.
Im hinteren Teil des Gebäudes befindet sich eine kleine Wohnung, sagt Issac. Es war schon seit Jahren dort, bevor Trace es gekauft hat. Ich glaube nicht, dass dort jemand wohnt.
Shaer, der Sprecher des Gutachters, sagt jedoch, das Gutachterbüro habe entschieden, dass Trace in eine Gewerbeimmobilie umklassifiziert werden sollte, was die Immobiliensteuern von den 11.599 US-Dollar, die die Eigentümer in diesem Jahr gezahlt haben, in die Höhe treiben würde. Die Steuerregisterkarte der Bar hätte 28.998 US-Dollar betragen, wenn die Immobilie in diesem Jahr eine kommerzielle Klassifizierung hätte.
Wir danken Ihnen, dass Sie uns darauf aufmerksam gemacht haben, sagt Shaer. Bei 1,85 Millionen Immobilien in Cook County benötigen wir gelegentlich diese Art von Informationen.
Nach jahrelangen Rechtsstreitigkeiten mit den Eigentümern der Dachwohnungen entlang von Sheffield und Waveland begann die Familie Ricketts 2015 mit dem Aufkauf der Gebäude.
Sie besitzen jetzt 10 der 13 Dachgebäude und zahlen 64,5 Millionen US-Dollar für alle Immobilien- und Nichtimmobilienvermögenswerte, wie aus Dokumenten hervorgeht, die die Anwaltskanzlei von Thomas M. Tully, einem ehemaligen Assessor aus Cook County, der die Ricketts vertritt, beim Assessor eingereicht hat Familie.
Alle 10 Ricketts-Gebäude werden als Wohneigentum besteuert, obwohl beim County eingereichte Dokumente zeigen, dass der Großteil ihrer Einnahmen aus dem Geschäftsbetrieb stammt, nicht aus den Wohnungen.
Die Rickettses, die unter dem Namen Wrigley Rooftops firmierten, erzielten in den ersten sechs Monaten des Jahres 2016 Ticketeinnahmen in Höhe von 6,4 Millionen US-Dollar aus den Rooftop-Bars. Nach Zahlung von Steuern und Ausgaben belegen die Dokumente, dass die Dachunternehmen in den ersten sechs Monaten des letzten Jahres ein Nettoeinkommen von 399.147 US-Dollar hatten Jahr.
Gleich hinter der rechten Feldmauer des Baseballstadions besitzen die Ricketts zwei Gebäude in 3617 und 3619 N. Sheffield, in denen sechs Apartments von der Stadt Chicago als Ferienwohnungen lizenziert sind und die Gäste die Hotelsteuer der Stadt zahlen müssen. Als Inn at Wrigleyville betrieben, liegen die Preise pro Nacht zwischen 329 US-Dollar für die MVP-Suite mit einem Schlafzimmer und 720 US-Dollar für die Home Run Suite für neun Personen.
Obwohl die Gebäude als Hotel mit einem florierenden Bargeschäft auf dem Dach betrieben werden, sind die Immobilien als Wohngebäude klassifiziert. Also zahlte die Familie Ricketts in diesem Jahr 161.622 US-Dollar an Grundsteuern. Wären die Gebäude als gewerblich klassifiziert worden, hätten die Steuerrechnungen 400.000 US-Dollar überschritten.
Bis die Sun-Times nachfragte, wusste das Gutachterbüro nicht, dass die Wohnungen in diesen Gebäuden als Hotelzimmer vermietet wurden. Auf der Grundlage einer Überprüfung der Website der Partei werden wir weitere Untersuchungen bezüglich der Einnahmequelle für diese Immobilie durchführen, sagt Shaer.
Ein Sprecher der Familie Ricketts, Dennis Culloton, lehnte es ab, über die Finanzen der Wrigley Rooftops zu sprechen. Culloton stellt fest, dass die Ferienunterkünfte unter dem Vorbesitzer begannen und dass alle Gebäude als Wohngebäude klassifiziert wurden, als die Familie sie kaufte.
Wir haben alle Bewertungsklassifikationen und -bewertungen geerbt, als wir die Gebäude in den letzten Jahren gekauft haben“, sagt Culloton. Die Einstufung obliegt letztlich dem Gutachter. Bei einer Einstufung als gewerblich obliegt dies dem Gutachter. Aber es gibt noch andere Fragen, wie es in Zonen aufgeteilt werden würde. Es ist als Wohngebiet ausgewiesen.
Insgesamt zahlten die Ricketts in diesem Jahr 3,5 Millionen US-Dollar an Grundsteuern: 2,2 Millionen US-Dollar auf Wrigley Field; 430.739 USD für das neue Bürogebäude und den Park neben dem Baseballstadion und 872.933 USD für die 10 Dachgebäude.
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