Steuerknappheit in Höhe von 1 Million US-Dollar in Cook County
Der Landkreis hat die unbezahlten Steuern eines leerstehenden Lagerhauses ausgelöscht, um jemanden zum Kauf zu bewegen. Drei Jahre später steht es immer noch leer und die Steuerzahler müssen noch mehr Geld für den gescheiterten Deal ausgeben.
Jahrelang wollte niemand das verlassene Lagerhaus in den westlichen Vororten haben.
Ein wichtiger Grund: Das Gebäude – eine alte Parfümfabrik in Bellwood – hatte unbezahlte Grundsteuern von über einer Million US-Dollar, die jeder, der es kaufte, zahlen musste.
Um zu versuchen, die Immobilie erneut zu Steuern zu bewegen, schritt die Cook County Land Bank Authority ein.
Die Bezirksregierungsbehörde wurde 2011 gegründet, um genau diese Dinge zu tun, und erhielt eine ungewöhnliche Befugnis, dies zu unterstützen: Sie kann alle unbezahlten Steuern auf leerstehende Immobilien auslöschen, damit potenzielle Käufer keine zusätzliche finanzielle Belastung haben. Alles, was sie tun müssen, ist, die Immobilie zu reparieren, und sie machen ein Schnäppchen. Und der Landkreis bekommt wieder Grundsteuern, um Schulen und andere Regierungsfunktionen zu unterstützen.
So soll es funktionieren.
Aber es war nicht in Bellwood. Das Gebäude steht immer noch leer, fast drei weitere Jahre sind Steuern unbezahlt geblieben, ein Gerichtsstreit läuft und die Steuerzahler dürften am Ende noch mehr Geld ausgeben.
Der gescheiterte Deal ist zu einer Steuerknappheit in Höhe von 1 Million US-Dollar für die Landbankbehörde des Landkreises geworden, die seit dem Die Website berichtete im November 2019 über einen Insider-Deal mit Chester Wilson, dem Stabschef von Ald. Carrie Austin (34.). Wilson schenkte der Landbank ein baufälliges Gebäude, das seine unbezahlten Grundsteuern, Strafen und Zinsen – mehr als 200.000 US-Dollar – tilgte und das Gebäude auf Wilsons Empfehlung an seinen ehemaligen Geschäftspartner verkaufte.
Nur ein Bieter war an der Bellwood-Liegenschaft interessiert. Es hat sich bezahlt der Landkreis 250.000 US-Dollar für das Lager im Jahr 2017, mit Plänen, das 27.000 Quadratmeter große Gebäude in eine gemeinnützige städtische Landwirtschafts- und Kochschule umzuwandeln.
Diese Reha hat nicht stattgefunden, weil der neue Eigentümer, Urban Transformation Enterprises, sagt, dass er keine Steuern auf das Lagerhaus zahlen muss, da es sich um eine gemeinnützige Wohltätigkeitsorganisation handelt. Der Staat hat dies unterschrieben, aber die endgültige Entscheidung liegt beim Gutachterbüro des Cook County, das besagt, dass es keine Beweise gesehen hat, die die Entfernung des Eigentums aus den Steuerlisten rechtfertigen.
Die Beamten der Landesbanken sind nicht glücklich über die Verzögerung. Sie klagen, das Lager zurückzunehmen und das gesamte Geld zu behalten, das Urban Transformation für die Immobilie bezahlt hat, und sagen, es habe gegen die Bedingungen seines Deals verstoßen, indem es den Ort nicht innerhalb von zwei Jahren saniert habe.
Jeder Hausbesitzer in Cook County weiß, dass er gesetzlich verpflichtet ist, Grundsteuern zu zahlen, sagt Tarrah Cooper-Wright, eine Sprecherin der Landbank. Der jetzige Eigentümer hält die rechtsverbindliche Vereinbarung nicht ein, weil er die Reha nicht innerhalb der vereinbarten Rehazeit abgeschlossen hat.
Cooper-Wright sagt, dass die Steuerzahler kein Geld für das Lagerhaus verlieren, weil angesichts der Tatsache, dass die Immobilie 10 Jahre lang leer stand, zu diesem Zeitpunkt wahrscheinlich 1 Million US-Dollar nicht gezahlt werden.
Der Präsident von Urban Transformation, Donald Patterson, und sein Anwalt sagen, dass sie die Reha nicht durchführen konnten, weil das Dorf Bellwood – das will, dass jemand Steuern zahlt – ihnen keine Baugenehmigung erteilt.
Nun hat Urban Transformation seine Pläne aufgegeben, das Lagerhaus in eine Farm zu verwandeln, auf der Menschen, darunter auch einige, die aus dem Gefängnis kommen, eine wertvolle Berufsausbildung erhalten.
Aber anstatt zuzulassen, dass die Grafschaft das Eigentum zurücknimmt und verliert, was sie bezahlt hat, möchte Patterson eines von zwei Dingen tun:
- Vermieten Sie das Lager für 10.000 US-Dollar pro Monat an Perry Mandera, einen schlagkräftigen Geschäftsmann, der auf eine Lizenz des Bundesstaates Illinois wartet, um dort Marihuana anzubauen – ein Prozess, der durch die COVID-19-Pandemie verzögert wurde.
- Oder verkaufen Sie die Immobilie für 350.000 US-Dollar an ein benachbartes Unternehmen, das seine Teppichimportfirma erweitern möchte – wenn der Gutachter seinen Antrag auf eine Gewerbesteuervergünstigung genehmigt, die die Immobiliensteuern in den nächsten zehn Jahren um 60 % senken würde.
Wir bereiten den Verkauf vor, sagt Patterson. Ich habe es nicht gekauft, um es zu verkaufen. Aber ich habe keine Wahl. Robert Rose versucht es zu nehmen.
Rose ist die geschäftsführende Direktorin der Landbank. Aufzeichnungen zeigen, dass er ursprünglich Pattersons Plan unterstützte, Produkte im Lager anzubauen.
Aber der Kaufvertrag vom 10. November 2016 und ein Brief, den er Bellwood-Beamten am 27. Juni 2018 schickte, deuten darauf hin, dass Urban Transformation nur eine industrielle Steuerermäßigung von 60 % auf seine Grundsteuern anstrebte.
Der Brief kam Wochen, nachdem Urban Transformation bekannt gegeben hatte, dass sie als gemeinnützige Organisation tatsächlich eine vollständige Steuerbefreiung anstrebt.
Ungefähr ein Jahr später schickte Rose dem Bürgermeister von Bellwood, Andre Harvey, eine E-Mail: Wir sind dabei, 2821 W. Grant von Don Patterson zurückzunehmen, damit wir einen geeigneteren Käufer finden können.
Jetzt ist der ganze Schlamassel vor Gericht, wo die Richterin des Kreises Cook County, Anna Loftus, eine Anhörung zur Klage der Landbank für den 12. November anberaumt hat.
Aufzeichnungen zeigen, dass das Bellwood-Lagerhaus eines von 25 Grundstücken ist, für die keine Grundsteuern gezahlt wurden, seit die Landbank es an neue Eigentümer verkauft hat.
Das sind 3% der 1.068 Immobilien, die die Landbank nach eigenen Angaben verkauft hat. Es heißt, der Rest der Eigentümer sei aktuell, und die Landbank sagt, dass sie insgesamt mehr als 100 Millionen Dollar an Grundsteuern bezahlt haben.
Nach dem Sun-Times-Bericht im vergangenen Jahr über den Deal mit Wilson ordnete der Vorstandsvorsitzende von Cook County, Toni Preckwinkle, eine externe Prüfung der von Cook County-Kommissarin Bridget Gainer gegründeten Agentur an, um verlassene Gebäude in notleidenden Vierteln zu sanieren. Zu den Empfehlungen der Wirtschaftsprüfer gehörte, die Grundstücksbank zu dokumentieren, dass sie potenzielle Käufer der von ihr gekauften oder beschlagnahmten Immobilien auf Nichtzahlung der Grundsteuer überprüft hat.
In einer separaten Prüfung vom 29. Oktober kritisierte der Generalinspekteur von Cook County, Patrick Blanchard, die Landbank auch für die schlechte Buchführung.
Die Landbank ist eine von sechs Regierungsbehörden, die an der Zukunft des einstöckigen Lagerhauses in der Grant Avenue in Bellwood beteiligt sind, das vorerst ein von Schimmel und zerbrochenen Fenstern durchsetzter Schandfleck bleibt.
Solo Laboratories besaßen einst drei Lagerhäuser in der Grant Avenue, darunter das in der Grant Ave. 2821, das heute Urban Transformation besitzt. Solo verließ die Immobilien im Jahr 2016 und spendete sie im Wesentlichen an die Landbank, anstatt die geschuldeten Steuern in Höhe von 1 Million US-Dollar zu zahlen.
Eines der Lagerhäuser verkaufte die Landbank an einen Teppichimporteur, ein weiteres an einen Druckereianbieter und das dritte an Urban Transformation.
Patterson – der auch einen Steuervorbereitungsdienst in North Lawndale betreibt und 2007 erfolglos für den 24th Ward Alderman kandidierte – startete Urban Transformation 2015 mit Zuschüssen von vier West Side-Kirchen. Später berichtete er, auch Zuschüsse vom US-Landwirtschaftsministerium zu erhalten.
Patterson machte sein Angebot für den Kauf des Lagerhauses Wochen, bevor ihm im November 2016 vom Internal Revenue Service mitgeteilt wurde, dass Urban Transformation als steuerbefreite Wohltätigkeitsorganisation zertifiziert werden würde.
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Später gründete er ein weiteres Unternehmen, Urban Transformation Farms, um Geld für die Wohltätigkeitsorganisation zu sammeln. Es hat kürzlich mehr als 8 Millionen US-Dollar an COVID-bezogener Schutzkleidung an den Bundesstaat Illinois verkauft, was seiner Meinung nach Teil dieser Bemühungen ist.
Nachdem der Vorstand der Landbank den Verkauf Ende März 2017 genehmigt hatte, nahm Patterson das Lager im Mai 2017 in Besitz. Einige Höhepunkte dessen, was seitdem passiert ist:
3. Juni 2017 — Patterson unterzeichnete einen Vertrag mit einem Architekten.
1. Februar 2018 - Der Architekt beantragte eine Baugenehmigung für die Erneuerung der Elektrik, der Bäder und anderer Innenausbauten. Das Dorf bestritt dies mit der Begründung, es benötige mehr Informationen.
6. Februar 2018 - Der Zonenverwalter von Bellwood schickte dem Bürgermeister und dem Hauptgebäudeinspektor eine E-Mail mit Bedenken: Herr Patterson hatte keine klare Vorstellung davon, was er tun wollte, und konnte uns auch nicht sagen, was sie tun. Er sagte, dass er dafür nicht die richtige Person sei… [Der Gebäudeinspektor] sagt auch, dass das Dorf es vorziehe, dass die Immobilie steuerpflichtig ist und nicht gewinnorientiert.
Pattersons Anwalt Lester Barclay sagt: Wir dachten, wir tun etwas Gutes in der ’Haube. Dann sagten wir: ‚Das musst du verkaufen.‘ Wir wollen das nicht verkaufen. Dann hieß es: 'Du wirst keine Genehmigung bekommen.'
Wir sind gegen eine Ziegelmauer gefahren. Wir dachten, wir würden die Anlage kaufen, die Anlage renovieren und Leute für die Arbeit in Restaurants ausbilden. Wir mussten eine Küche schaffen, eine Arbeitsumgebung, die für das Schulungsprogramm, das wir durchführen wollten, sinnvoll war. Sie wollen nach den Regeln spielen. Wir werden nichts ohne die volle Autorität des Dorfes aufbauen. Das haben wir nicht hinbekommen. Sie sind mitten im politischen Spiel von jemandem gefangen.
1. Mai 2018 — Urban Transformation teilte Bellwood mit, dass es das Illinois Department of Revenue gebeten hatte, es als von der Zahlung von Grundsteuern befreit zu bescheinigen.
Wir haben ihm gesagt, dass es nicht steuerfrei sein kann, weil wir nicht steuerfrei sind, sagt Bürgermeister Andre Harvey. All diese Steuern gehen zu Lasten der Steuerzahler, was wir nicht wirklich wollen. Wenn wir über wirtschaftliche Entwicklung sprechen, wollen wir Dinge tun, die dem Dorf beim Wachsen helfen, und nicht, Immobilien von der Steuerliste zu nehmen.
27. Juni 2018 — Rose schrieb an Bellwood und zitierte die Pläne von Urban Transformation für eine teilweise Steuererleichterung für das Lagerhaus für den Anbau von Frischprodukten, Verpackungen und Konservenverfahren, indem er ehemalige Gefängnisinsassen beschäftigte, die er zurückkehrende Bürger und andere schwer zu beschäftigende Mitglieder der Gemeinschaft.
20. Dezember 2018 — Den Antrag von Urban Transformation, das Lagerhaus von der Grundsteuer zu befreien, lehnte der Staat ab, da das leerstehende Gebäude nicht steuerfrei genutzt wurde.
5. Juni 2019 — Rose schickte dem Bürgermeister eine E-Mail: Wir nehmen 2821 W. Grant von Don Patterson zurück, damit wir einen geeigneteren Käufer finden können.
23.09.2019 - Der Staat machte seine frühere Entscheidung rückgängig und entschied, dass Patterson schließlich keine Grundsteuern auf das Lagerhaus zahlen muss – solange es für steuerbefreite Zwecke verwendet wird.
25.09.2019 - Die Landbank verklagte Urban Transformation, um das Lagerhaus zurückzubekommen, und sagte auch, dass sie das gesamte Geld, das sie für das Gebäude bezahlt hat, einbehalten sollte.
Wir haben eine Viertelmillion Dollar bezahlt, sagt Barclay, Pattersons Anwalt. Wir besitzen die Immobilie vollständig. Aber jetzt nehmen Sie unser Eigentum ohne gerechte Entschädigung? Das hat etwas Unheimliches.
9. Dezember 2019 — Wochen bevor Freizeit-Marihuana in Illinois legal wurde, genehmigten die Treuhänder des Dorfes Bellwood die Schaffung von sechs Cannabis-Geschäftslizenzen.
10. März 2020 — Das Herbal Care Center, das sich im Besitz von Perry Mandera befindet, reichte einen Zonierungsantrag ein und ersuchte Bellwood um Erlaubnis, Marihuana in Pattersons Lagerhaus anzubauen.
29. März — Mandera teilte dem Landwirtschaftsministerium von Illinois mit, dass er zugestimmt habe, Pattersons Lagerhaus für 10.000 US-Dollar pro Monat zu mieten, wenn der Staat den Antrag seines Erzeugers genehmigt.
6. Mai - Als Teil der Coronavirus-Reaktion des Staates zahlte die Illinois Emergency Management Agency 2,5 Millionen US-Dollar für 500.000 Isolationskleider von Urban Transformation Farms, die von Pattersons Steuervorbereitungsbüro aus operieren. Ihr registrierter Vertreter ist Victor B. Dickson, Präsident und Chief Executive Officer der Safer Foundation, die Jobs für Personen mit Vorstrafen vermittelt. Eine Woche später verkaufte Urban Transformation Farms weitere 6 Millionen US-Dollar an Overalls für die COVID19-Reaktion.
Wir haben ein Produkt gekauft, und der Staat hat es von uns gekauft, sagt Patterson. Der Zweck besteht darin, Produkte zu verkaufen und Geld in die gemeinnützige Organisation zu stecken. Es ist eine weitere Finanzierungsquelle, um Menschen zum Arbeiten zu verhelfen.
30. Mai — Miltjadh Iljadhi, Miteigentümer von MDA Rug, stimmte zu, Pattersons Lagerhaus für 350.000 US-Dollar zu kaufen – wenn Bellwood und der Assessor ihm eine Steuererleichterung gewähren würden, die die Grundsteuern für 10 Jahre um 60 % senken würde. Der Verkauf hängt auch davon ab, ob die Landbank das OK bekommt. Der Dorfvorstand hat inzwischen seine Zustimmung erteilt.
Was auch immer vor Gericht über das leerstehende Lagerhaus in Bellwood entschieden wurde, das Büro des Schatzmeisters von Cook County sagt, dass Donald Patterson 308.363,84 US-Dollar an Grundsteuern schuldet, um den Zeitraum abzudecken, seit er es von der Landbank gekauft hat, zuzüglich Strafen und Zinsen.
Wenn es dem Landkreis gelingt, die Immobilie zurückzunehmen, müsste er wahrscheinlich noch einmal die unbezahlten Steuern tilgen, um einen anderen Käufer zu finden.
Zati: